배당주 투자 방법 - 리츠 REITs, FFO, AFFO, 배당 성향에 대해서

리츠 REITs 의 역량을 평가하기 위한 수치로 FFO, AFFO라는 것이 있다. 그리고 리츠의 배당 능력에 대한 수치로서 AFFO Payout Ratio라는 것도 있다. 이에 대해서는 이전 포스팅에 대해서 간략히 다루었었다. 그런데 개인적으로 이해가 부족하다고 생각되어 이번 포스팅에서는 이에 대해서 조금 더 자세히 정리를 해보려고 한다. 

 

배당주 투자 방법 - 리츠 REITs, 배당 성향, AFFO Payout Ratio

 

1. FFO (Funds From Operations) 란?

FFO는 NAREIT(National Association of Real Estate Investment Trusts)에서 만든 표준화된 용어이며 모든 리츠의 FFO는 규정에 따라 계산된다.

 

FFO의 산식은 다음과 같다.

 

FFO = GAAP(Generally Accepted Accounting Principles) Net Income + Depreciation & Amortization - Gains from property sales

 

조금 풀어보면 

 

FFO = 일반적인 회계 규칙에 의해 계산된 순수익 + 감가와 상각 - 자산 매각으로 얻은 수익

 

이라고 볼 수 있다. 

 

리츠의 경우 FFO가 순이익(earnings)보다 중요한 이유는 GAAP 상으로는 감가와 상각이 순이익에서 차감되기 때문이다. 

 

하지만 적절히 관리된 부동산은 일반적으로 시간이 지남에 따라 감가상각이 발생하는 것이 아니라 오히려 가치가 증가하는 경우가 많다. 그런데 회계적으로 감가상각을 무조건 순이익에서 차감하게 되면 그 결과는 무엇일까?

 

주당 순이익(EPS)이 낮아진다, 즉 실제보다 과소평가된다.

배당 성향은 주당 배당금(DPS) / 주당 순이익(EPS)이다.

따라서 배당 성향이 높아진다, 즉 실제보다 과대평가된다. 

 

따라서 FFO가 EPS에 비해 리츠의 현금흐름을 평가하기에도 보다 적절하며, 그와 동시에 배당금을 지급할 수 있는 능력이 얼마나 견고한지 보여줄 수 있는 수치이다. 

 

2. AFFO (Adjustd Funds From Operations)란?

위에서 언급했듯이 FFO는 NAREIT에서 만든 표준화된 산식이 있고, 따라서 모든 리츠가 이 규정을 따른다. 그런데 AFFO의 경우 객관적 공식이 없다. 그러나 일반적으로 통용되는 산식이 있다.

 

AFFO = FFO + 임대료 상승분(rent increases) - 자본적 지출(capital expenditures) - 유지 보수 비용(routine maintenance amounts)

 

AFFO는 일반적 기업의 FCF(Free Cash Flow)와 유사하다고 볼 수 있다. 일반적 기업의 경우 FCF는 영업활동현금흐름(operating cash flow)에서 유지 비용과 자본 지출을 차감해서 구한다. AFFO를 구하는 산식과 유사하다.

 

3. AFFO Payout Ratio?

(1) Payout Ratio란

일반적 기업의 배당 유지 능력을 평가하고자 할 때 사용하는 수치가 배당 성향(Payout Ratio)이다. 그런데 무엇에 대한 비율(ratio)일까? 일반적으로는 EPS(Earnings Per Share)나 FCF(Free Cash Flow)를 분모로 한다. 그래서 각각 EPS Payout Ratio, FCF Payout Ratio 라고 한다. 따라서 AFFO Payout Ratio는 AFFO를 분모로 한 배당금의 비율을 의미할 것이다.

 

(2) 리츠에 EPS Payout Ratio를 적용할 수 있을까?

리츠의 경우 EPS Payout Ratio로 배당 유지 능력을 평가하는 것은 커다란 실수이다.

 

위에서 설명했듯이 리츠의 EPS는 현금흐름과는 무관한 감가상각으로 인해 과소평가된 상태이기 때문이다. 그 결과 배당 성향이 터무니없이 높은 것으로 나오기 때문에 EPS Payout Ratio는 리츠의 배당 유지 능력 평가에는 무용지물이다.

 

(3) 리츠에 FCF Payout Ratio를 적용할 수 있을까?

리츠의 경우 FCF Payout Ratio로 배당 유지 능력을 평가하는 것 역시 적당하지 않다. FCF의 경우 자본 투자 비용을 배제하는데, 리츠의 경우 자본 투자 비용이 거의 없거나 마이너스이기 때문이다. 

 

예를 들어 가장 안전한 리츠라고 평가받은 리얼티 인컴 (O)의 경우를 살펴보자. 아래 수치는 2017년도의 것이다.

 

EPS Payout Ratio : 216%

FCF Payout Ratio : -125%

AFFO Payout Ratio : 83%

 

보다시피 EPS Payout Ratio를 보자면, 배당을 유지할 수 없을 것으로 보인다. FCF Payout Ratio를 보자면 당장 배당을 중단해야 할 것으로 보인다. 하지만 알다시피 리얼티 인컴은 배당을 삭감한 적이 없는, 가장 안전하다고 평가받는 리츠 중 하나이다.

 

(4) 따라서 AFFO Payout Ratio를 봐야 한다

그래서 리츠의 경우 AFFO Payout Ratio를 살펴봐야 한다. 위에서 보면 83% 정도의 AFFO Payout Ratio를 보이고 있는데, 이 정도면 비교적 합리적으로 현재의 배당을 유지할 수 있는 수치로 보인다. 

 

 

4. Price/AFFO

Price/AFFO라는 수치 - 영어로는 multiple(배수) 라고 한다 - 가 있다. 이는 일반적 기업의 PER(Price Earnings Ratio)와 비슷한 것이라고 볼 수 있다. PER이 기업의 현재 가치를 평가하는 데 쓰이듯 Price/AFFO도 리츠의 현재 가치를 평가하는 데 쓰일 수 있다.  특히 Price/AFFO의 추이를 살펴보는 것은 리츠의 역량을 평가하는데 도움이 될 것이다.

 

 

5. AFFO의 한계

AFFO의 한계는 명확하다. 위에서도 언급했듯이, 표준화된 수치인 FFO와 달리 AFFO는 표준화된 산식이 없다. 따라서 여러 리츠의 AFFO가 각각 다른 산식을 통해 구해진 값일 수도 있다는 뜻이다. 따라서 AFFO, Price/AFFO 등은 A라는 리츠와 B라는 리츠를 비교하는 데 쓰일 수 없다. 

 

 

 

 

위의 내용은 아래의 링크를 참조한 것이다. 

 

 

The Most Important Metrics for REIT Investing

 

P/AFFO