배당주 투자 방법 - 리츠 REITs, 배당 성향, AFFO Payout Ratio

리츠 REITs 는 경우 배당성향이 100%를 넘는 것이 많다. 대표적 리츠인 Realty income corporation(O)의 경우, 핀비즈 기준 배당 성향이 300%가 넘는다. 그렇다면 이렇게 높은 배당 성향이 정말 의미가 있는 것일까? 

 

배당 성향에 대한 포스팅을 한 적이 있었다. 해당 내용에서 리츠의 경우 독특한 회계 구조를 가지기 때문에 일반적으로 구한 배당 성향을 적용할 수 없다고 언급했었다.

 

배당주 투자 방법 - 배당 성향(Payout Ratio)이란? 배당주 선택 기준이 될 수 있을까?

 

1. 90% 법칙 The The 90% Rule

SEC(The Securities and Exchange Commission)은 리츠에 대해서 90% 법칙을 규정했다. 

 

"리츠를 설립하기 위해서는 해당 기업은 부동산 투자로부터 발생하는 이윤과 자산을 반드시 보유하고 있어야 하며, 과세대상소득의 최소 90%를 반드시 매년 배당의 형태로 주주들에게 분배해야 한다."

 

90% 법칙 덕에 리츠는 포트폴리오에 필수적인 종목이 되었다. 그 명칭이 의미하듯 90% 법칙은 "리츠의 경우 과세대상소득(taxable earning)의 90%를 주주들에게 지급해야 한다"는 법칙이다. 얼핏보기에는 이 법칙이 꾸준한 배당을 보장해줄 것만 같다. 그러나 여기서 알아두어야 할 것이 있다.

 

리츠의 배당 성향은 과대평가될 가능성이 높다는 것이다.

 

고전적으로 배당 성향은 배당금/순이익의 비율로 계산된다. 배당 성향이 20%라고 하면 $1를 벌어서 $0.2를 배당한다는 의미이다. 그러나 리츠의 경우 이 배당 성향 산식을 그대로 적용하기 어렵다.

 

2. 리츠의 배당 성향은 과대평가될 가능성이 높다!

과세대상소득이라는 용어는 아주 특별한 의미를 가진다. 자산의 현금흐름과 순이익을 평가하기 위해서 투자자들은 회계장부를 본다. 얼핏 보면 리츠는 전혀 돈을 벌지 못하는 것처럼 보인다. 따라서 배당을 지급할 필요도 없는 것으로 보일 것이다. 하지만 순손실을 본 리츠도 여전히 배당을 지급한다. 

 

리츠를 이해하는 데 가장 중요한 것 중 하나가 감가상각인데, 감가상각은 손익계산서(income statment)에 비용으로 기재된다. 감가상각은 시간의 경과에 따라 자산의 가치가 하락하는 것을 의미한다. 건물, 건물에 한 인테리어, 자동차 등도 모두 시간이 지남에 따라 감가상각이 발생하며 가치가 하락한다. 리츠의 경우 보유한 자산의 대부분이 부동산이기 때문에 매년 감가상각이 발생한다.

 

위에서 이야기했듯이 감가상각은 비용으로 처리된다.

따라서 리츠의 경우 감가상각으로 인한 비용처리 덕에 순이익이 낮아진다.

순이익이 낮아지므로 배당 성향은 증가한다. 

 

그렇기 때문에 많은 리츠들에게 90% 법칙은 적용하기 적당치 않다. 따라서 PSB나 DLR이 이 법칙을 따르지 않는다는 것이 무리는 아니다. 하지만 O 같은 리츠는 여전히 90% 법칙을 따르고 있는데, 이는 그것이 기업에 이득이 되기 때문이다. 일반적으로 리츠는 수입의 90%를 주주들에게 분배할 경우 법인세를 내지 않는다고 한다.

 

3. 리츠의 경우 배당 성향 대신 AFFO Payout Ratio를 봐야 한다.

AFFO(Adjusted Funds From Operation)라는 수치가 있다. AFFO는 리츠의 역량을 평가하는 회계 상의 수치라고 볼 수 있다. AFFO를 계산하기 위해서는 FFO(Funds From Opertation)을 먼저 구해야 한다.

 

FFO를 구하는 식은 아래와 같다고 한다.

 

FFO = 순이익(net income) + 유형자산 감가(depreciation) + 무형자산 상각(amortization) - 자산 매각으로 인한 자본 손익(capital gains from property sales)

 

AFFO를 구하는 식은 아래와 같다고 한다.

 

AFFO = FFO + 임대료 상승분(rent increases) - 자본적 지출(capital expenditures) - 유지 보수 비용(routine maintenance amounts)

 

AFFO Payout Ratio는 리츠가 주주들에게 배당을 지급할 수 있는 장기적 능력을 평가하는 지표로, 자본 지출과 유지 보수 비용을 고려한 현금 흐름을 가늠할 수 있도록 해준다. 

 

AFFO Payout Ratio를 구하는 식은 아래와 같다.

 

AFFO Payout Ratio = 지급된 배당금의 총액 (Total dividends) / AFFO

 

그러나 지급된 배당금의 총액을 알아내기 어려울 수도 있다. 그렇다면 아래의 식도 동일한 값일 것이다.

 

AFFO Payout Ratio = 주당 배당금 / 주당 AFFO

 

실제로 이것을 어떻게 계산하는지를 개인투자자들에게 그다지 중요한 문제가 아닐 것이라고 생각한다. 중요한 것은 이런 수치가 있다는 것과 이것을 어디서 찾아봐야 하는가 하는 것이다. 

 

AFFO에 대한 데이터는 seeking alpha에서 제공하고 있었다. 예를 들어 대표적인 리츠인 Realty Income Corporation(O)의 데이터를 살펴보았다.

 

https://seekingalpha.com/symbol/O/income-statement

 

위의 링크에 들어가서 ctrl + F 를 누르고 "Adjusted FFO Per Share"를 검색해보면 최근 5년 간의 AFFO Per Share 수치를 볼 수 있다. 

 

 

2021년 12월 기준 O의 AFFO Per Share는 $3.59이다. 그리고 O의 작년 배당금은 $2.845였다. 따라서 O의 AFFO Payout Ratio는 약 79.2% 였다. 

 

 

https://finbox.com/NYSE:O/explorer/affo_payout_ratio

 

그리고 실제로 AFFO Payout Ratio를 제공하는 사이트도 있었다. 위의 링크에 들어가 보면 지난 12개월 간 O의 AFFO Payout Ratio는 60.1%였다. 그리고 2017~2021년 AFFO Payout Ratio 의 평균은 77.8% 였다.

 

아래 이미지는 위의 링크에서 가져온 것이다. 

리얼티 인컴 Realty Income 에 대해서는 더 자세한 포스팅을 올렸으니 참고하면 좋을 것 같다.

 

미국 배당주 투자 - 리얼티 인컴 Realty Income (O), 매월 배당을 지급하는 리츠

 

4. 결론

90% 법칙은 단순히 보기에는 배당을 보장해줄 것만 같다. 하지만 이는 회계 상의 수치에 가까우며 실제 배당과는 거리가 있다. 리츠의 배당 능력을 평가하려면 AFFO Payout Ratio 가 유지되고 있는지 평가해봐야 한다. 

 

 

 

P.S.

FFO, AFFO, AFFO Payout Ratio와 관련하여 조금 더 자세한 포스팅을 올렸으니 참고하면 좋을 것 같다.

배당주 투자 방법 - 리츠 REITs, FFO, AFFO, 배당 성향에 대해서

 

 

 

 

 

위의 내용은 아래 링크를 참조한 것이다.

https://www.dividend.com/how-to-invest/in-spite-of-90-rule-why-do-some-reits-have-poor-payout-ratios/

Dividend.com

https://corporatefinanceinstitute.com/resources/knowledge/finance/p-affo/

P/AFFO

https://www.investopedia.com/investing/how-to-assess-real-estate-investment-trust-reit/

How to Assess a Real Estate Investment Trust (REIT) Using FFO/AFFO