미국의 주택담보대출 이자율이 떨어지며, 주담대 신청 건수가 늘어나고, 부동산 시장에 다시 활력이 돌고 있다는 소식입니다.
작년 11월 미국의 30년 만기 주택담보대출 이자율이 7%를 넘어서며 최근 20년 최고점을 찍었습니다. 이는 미 연준의 지속적인 금리 인상의 효과가 그대로 반영된 것이라고 할 수 있겠습니다. 그러나 최근 들어 주택담보대출 이자가 하락 국면에 접어들며 주택을 구매하고자 하는 수요가 살아나고 있습니다. 작년 말에 비해 올해 들어 주택담보대출 신청이 늘어나고 있다고 합니다. 그리고 주택 계약 건수도 작년 12월까지 6개월 내내 하락만 했었으나 올해 들어서 살짝 오르는 추세입니다. 그리고 부동산에 주택 구매에 대해서 의사를 타진하는 사람들의 숫자도 작년 11월 이후 반등하고 있다고 합니다.
주택 시장은 경제가 금융 상황에 어떻게 반응하는지를 보여주는 바로미터입니다.
주식 시장과 채권 시장도 반등하고 있습니다. 하지만 여전히 연준은 인플레이션이 잡힐 때까지는 고금리 기조를 유지하겠다는 의사를 명확하게 하고 있습니다. 그 와중에 경기침체가 발생한다고 하더라도 감수하겠다는 입장입니다. 사실 고금리에 경기침체까지 겹치면 그야말로 경제는 원투펀치를 맞는 것이겠지요.
상황이야 어떻든 올해 미국 주택 경기가 둔화될 것은 거의 확실합니다.
작년 주택 시장의 활력은 가파르게 떨어졌었습니다. 연준이 인플레이션을 잡기 위해 금리를 올리자 기준 금리에 연동되어 있어 매우 민감하게 반응하는 주택담보대출 금리가 가파르게 상승했고, 이로 인해 주택 구매 수요가 급감하여 주택 시장이 차갑게 식었습니다. 결과적으로 작년 한 해 내내 주택 판매 건수가 하락추세였습니다. 이에 따라 주택 가격도 따라서 떨어지며 3년 전에 비해 주택 가격 지수가 40%가량 하락했습니다.
골드만 삭스는 이제 최악의 저점은 지났다고 분석하고 있습니다. 또한 미국 최대의 주택 건설 업체인 D.R. Horton 측은 올해 1월 들어 주택 판매 활동이 증가하고 있다고 있으며, 매년 봄을 맞이하여 주택 시장이 활성화되는 2쿼터에 접어들면 실제로 판매되는 건수도 증가할 것으로 보고 있습니다.
부동산 업자들은 이제 구매자들이 높은 주택담보대출 금리로 인해 주거 비용이 증가했다는 현실에 적응한 것으로 보인다고 밝혔습니다. 이제 주택 구매 의사를 가진 사람들은 특정 숫자에 집착하기보다는 매달 이자를 얼마나 부담할 수 있는지에 대해 더 집중하고 있다고 하네요.
건설업자들은 이미 완공된 집을 팔기 위해 이런저런 인센티브를 걸고 있습니다. 처음 몇 년 동안은 시중 이자보다 낮은 이율을 적용받는 형태로 집을 사는 경우도 있다고 합니다. 그래서 첫 10년 간은 5.375% 이율, 그 이후로는 변동 금리의 대출을 받는 사람들도 있다고 하네요. 현재 우리나라 주택담보대출의 하한이 5% 아래로 내려온 것을 고려하면 미국의 주담대 이자율도 꽤 높은 편입니다. 그럼에도 불구하고 주택 구매 목적의 담보 대출 신청 건수가 작년에 비해 15%가량 늘었다고 하며, 갱신하는 비율은 50% 정도 늘었다고 합니다.
잠정주택판매지수가 상승세로 돌아섰습니다.
미국 주택 경기의 선행 지표로 알려진 잠정주택판매지수(Pending Home Sales)는 12월에 비해 2.5% 상승했습니다.
위의 그래프에 보시다시피 작년 5월을 제외하고는 계속해서 마이너스였던 잠정주택판매지수가 올해 1월 들어 2.5% 상승한 것입니다.
그러나 지금은 고수익을 기대할 수 있는 시점은 아닙니다.
코로나 극복을 위해 풀린 유동성으로 인해 상승한 주택 가격, 그리고 인플레이션을 잡기 위해 상승한 금리로 인해 따라서 올라간 주담대 금리, 이 두 가지는 주택 투자의 수익성을 훼손하는 매우 주요한 원인입니다. 그렇지만 부동산이 이제 반등하리라고 생각하는 판매자들이 많기 때문에 공급이 수요를 따라가지 못할 가능성이 높습니다. 다시 말해서 주택을 살 여력이 있는 사람들의 수요에 다시 불이 붙을 가능성이 있다는 의미입니다.
우리나라에서는 얼마 전 대우건설이 짓기로 한 주상복합을 400억의 손실을 감수하면서까지 포기했다는 뉴스가 나왔었습니다. 정부에서 규제를 풀기 시작하며 부동산 시장이 반등하리라고 보며 매수세는 다시 붙는 것으로 보이지만 아직 DSR 규제가 그대로 남아 있고, 주담대 금리도 부담스러운 수준이라서 정말 시장의 하락이 끝났는지는 조금 더 지켜봐야 하지 않을까 합니다.
출처 : wsj
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